Компания может выступить при реализации проекта в качестве участника инвестиционного процесса, представляющего непосредственно интересы Застройщика (Инвестора) и выполняющего де-факто функции технического заказчика. Взаимоотношения участников инвестиционного процесса выстроены по классической модели, предусматривающей перенос ответственности за соблюдением целевых параметров инвестиционного проекта на службу заказчика, которая действует от имени и в интересах Застройщика. 
Все технические (непрофильные) аспекты деятельности Застройщика по реализации проекта полностью переносятся в зону ответственности службы заказчика.
Оплата услуг, оказываемых службой заказчика, осуществляется по прямому договору между Застройщиком и службой заказчика (договор поручения).
При этом договора подряда на выполнение строительно-монтажных работ и работ по разработке проектно-сметной документации заключаются от имени Застройщика с соответствующими контрагентами, а платежи осуществляются напрямую между Застройщиком и Генподрядчиком/Генпроектировщиком, что гарантирует финансовую прозрачность сделки.
Функции заказчика
Ваш стиль управления в прошлом. Лучше не станет от того, что вы так захотите.
Как это работает
Часто задаваемые вопросы (функции заказчика)
Служба заказчика организует и контролирует строительство объекта капитального строительства и ввод его эксплуатацию «под ключ», начиная с начальных этапов инвестиционного цикла (покупки земельного участка) и заканчивая вводом объекта в эксплуатацию, на земельном участке Застройщика и за счет его средств, т.е. позволяет Застройщику сфокусироваться в сфере своих профессиональных интересов.
Все технические (непрофильные) аспекты деятельности Застройщика по реализации проекта полностью переносятся в зону ответственности службы заказчика. За счет отказа от непрофильных видов деятельности Застройщик экономит на затратах по управлению и организации работ составляет от 50 до 70% от размера затрат на эти работы, если бы он занимался ими самостоятельно.
Функционал службы заказчика включает в себя организацию работ на всех этапах жизненного цикла по реализации объекта капитального строительства:
подготовку технического задания на освоение земельного участка с указанием всех технических (разработка проектной документации, выполнение строительно-монтажных работ) и нетехнических процедур (определяются спецификой объекта и параметрами земельного участка, например, в ряде случаев необходимо провести дополнительные землеустроительные работы по изменению вида разрешенного использования земельного участка), которые необходимо выполнить для реализации, изучение рынка с целью определения предельных ценовых и неценовых показателей выполнения отдельных видов работ и сроков их выполнения, организацию конкурсных процедур для поиска потенциальных исполнителей, организацию технического и нетехнического документооборота, включающего в себя подготовку договоров генподряда / генпроектирования (сами договора заключаются от имени Застройщика), всех первичных документов технического и бухгалтерского контроля (формы КС-2, КС-3, документы для разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства), получение разрешительных документов, выполнение работ по техническому контролю за исполнением (организация авторского надзора и строительного контроля на площадке), выполнение финансового контроля за исполнением подрядов с предоставлением Застройщику отчетов о соответствии объемов выполненных работ объемам денежных потоков, претензионной работой с генподрядчиком / генпроектировщиком.
Да :)
При этом, к сожалению, на законодательном уровне привлечение коммерческой структуры в качестве технического заказчика при реализации государственных контрактов имеет определенные ограничения. Реализация всего описанного функционала технического заказчика при работе с государственным заказчиком осложнена. Самый простой выход в этом случае представляет собой привлечение проектной организации к разработке всей документации, необходимой для получения разрешения на строительство и последующий ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию. Более подробно этот вопрос рассмотрен здесь.
Схема организации закупочных процедур и проведения контроля за реализацией проекта в рамках функционала службы заказчика представлена на рисунках ниже.
Порядок расчетов и движения денежных средств при расчетах с генподрядчиком и генпроектировщиком с учетом организации закупочных процедур и контроля за реализацией проекта отражен на рисунке ниже.
После подготовки службой заказчика технического задания на производство работ осуществляется мониторинг рынка, по результатам которого формируется итоговый протокол с оценкой соответствия участников отбора требованиям закупочной процедуры, а также интегральные показатели выполнения услуг по каждому участнику (стоимости, сроки, риски неисполнения). На основании представленной информации Застройщик принимает решения об окончательном выборе генподрядчика и формирует бюджеты под исполнение. Контроль за исполнением бюджетов в дальнейшем берет на себя служба заказчика (в рамках процедуры контроля за реализацией проекта, см. рисунок 4).
На основании представленной информации Застройщик принимает решения об окончательном выборе генподрядчика и формирует бюджеты под исполнение. Контроль за исполнением бюджетов в дальнейшем берет на себя служба заказчика (в рамках процедуры контроля за реализацией проекта, см. рисунок "Контроль за реализацией проекта").
Экономическая целесообразность использования функционала службы заказчика заключается в следующем. Застройщик (Инвестор) отказывается от непрофильных видов своей деятельности и за вознаграждение (3-10% от стоимости реализации объекта) доверяет выполнение функций заказчика специализированной организации. Размер указанного вознаграждения существенно ниже затрат, которые неизбежно в силу Закона понесет Застройщик, если будет выполнять функции заказчика собственными силами. Выполнение функций заказчика своими силами сопряжено для Застройщика с капитальными затратами на организацию специализированных рабочих мест, закупку специализированного программного обеспечения, вступления в саморегулируемые организации, а также текущими затратами на формирование фонда заработанной платы инженеров-строителей, юристов, бухгалтеров и делопроизводителей. Если строительство не является для Застройщика профильным видом деятельности, то указанные затраты будут вносить в структуру себестоимости строительства существенный вклад. Специализированная организация не потребует капитальных затрат на организацию соответствующей инфраструктуры. В денежном выражении экономия на затратах по управлению и организации работ составляет от 50 до 70%. Сказанное иллюстрирует рисунок ниже, на котором приводится оценка структуры годовых затрат на выполнение функций заказчика в случае самостоятельного исполнения их Застройщиком и с привлечением специализированной компании.
Конечно. Описанная модель предполагает стандартный набор функций технического заказчика, границы и уровень его ответственности. Конкретные роли участников инвестиционного процесса и соответствующий им функционал определяется исходя из потребностей Застройщика. В ряде случаев, например, при работе с государственными заказчиками продемонстрироовала высокую эффективность модель, при которой Коммунжилпроект привлекался к разработке всей документации, необходимой для получения разрешения на строительство и последующий ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, начиная от предпроектного обоснования с заданием до проектирования, заканчивая исполнительной документацией. Более подробно этот вопрос рассмотрен здесь.
Copyright © 2024 Коммунжилпроект. Проектная организация