Предпроектная документация (предпроектные исследования)

Целью создания любого коммерческого объекта недвижимости является извлечение прибыли. Прибыль в конечном счете определяется разницей между доходной частью проекта и затратами (капитальными и частью эксплуатационных, относимых на счет инвестора). Определение структуры затрат, связанных с жизненным циклом объекта недвижимости, а также финансовая модель для строительства могут быть в первом приближении определены на этапе предпроектных работ при анализе исходно-разрешительной документации и подготовке технического задания. На этапе предпроектной документации инвестор может убедиться, что проект имеет коммерческие перспективы или напротив зафиксировать убытки на старте и отказаться от дальнейшей реализации. Именно в этом отношении предпроектная работа может быть интересна частному инвестору.

Не менее важные результаты при подготовке предпроектной документации могут быть получены государственным заказчиком. В этом случае, как правило, проекты не оцениваются с точки зрения определения нормы прибыли или иных показателей, характеризующих экономическую эффективность проекта. Предпроектная документация полезна государственному заказчику по иным причинам. Как показывает практика подготовки проектно-сметной документации по государственным контрактам основные сложности с реализацией проектов связаны не столько с решением технических вопросов или с неудовлетворительным техническим состоянием объектов государственной инфраструктуры, сколько с отсутствием необходимой правоустанавливающей, технической и разрешительной документации. Зачастую государственная закупка проводится без качественной предпроектной работы. Как следствие имеет место низкий уровень подготовки технических заданий, носящих предельно общий характер и противоречащих действующему законодательству.

Многие контракты расторгаются по причине невозможности их исполнения по вине государственного Заказчика. Наблюдается устойчивый рост положительных судебных решений по компенсации убытков исполнителя. Участники на свой страх и риск определяют для себя предельный параметр цены в закупочной процедуре, за которую готовы выполнить государственный заказ, закладывая риски неисполнения в цену контракта. На местах компетенции технических специалистов Заказчика, размещающих государственную закупку, либо отсутствуют, либо находятся на очень низком уровне. Все вышеперечисленное, является причиной не освоения государственных бюджетов по реализации средних и небольших инфраструктурных проектов, где контроль исполнения значительно ниже, чем на федеральном уровне, а профессиональные команды вынуждены в большей степени гасить репутационные риски, вместо создания качественной проектной документации. Для государственного заказчика выполнение предпроектных работ по строительству инфраструктурных объектов является безальтернативным решением в случае, когда нужно получить реальный результат, а не сгенерировать очередные убытки для бюджета.

Комплексное проектирование

Это услуга по разработке проектно-сметной документации на основании технического задания (задания на проектирование) Застройщика, наиболее востребованная на рынке проектных услуг. Чаще всего, под "проектно-сметной документацией" подразумевается документация, разработанная в рамках этой группы услуг и отвечающая постановлению Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию». Также, чаще всего, с этого этапа разработки документации заказчики начинают и им же ограничиваются. На наш взгляд, услуга "как есть" создает существенные риски для застройщика, поскольку, разработанная в полном соответствии с заданием Застройщика и соответствующая действующим нормативным документам, но в отрыве от финансовой модели и прогнозов изменения земельного и иного законодательства РФ, затрагивающих земельный участок, на котором размещается объект капитального строительства, создает неконтролируемые застройщиком риски того, что объект не сможет быть введён в эксплуатацию. Частным инвесторам рекомендуем продукт "Разрешение на ввод в эксплуатацию", а государственному заказчику перед размещением государственной закупки выполнить предпроектные работы.

До разработки проектно-сметной документации выполняются работы по комплексному изучению природных условий площадки и факторов техногенного воздействия. Эти работы осуществляются в рамках инженерных изысканий и разнообразных обследований.

Инженерные изыскания и обследования здания и сооружений

Инженерные изыскания для подготовки проектно-сметной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства являются первым этапом строительной деятельности в широком её понимании.

Таким образом, инженерные изыскания являются первым шагом на пути строительства объекта капитального строительства, а вся последующая документация так или иначе основывается на результатах этих изысканий.

Для определения технического состояния объекта и возможности, условий проведения работ по реконструкции, переустройству и перепланировке как здания в целом, так и отдельного помещения отдельно проводим работы по техническому обследованию зданий и сооружений.

При необходимости для проведения изысканий и обследований привлекаются узкоспециализированные партнеры по группе компаний, имеющие в штате высококвалицированных специалистов по данным видам работ и оснащенных разнообразной техникой, в том числе, для бурения глубоких скважин в труднодоступных местах, для статического зондирования и геофизики; для изысканий на заболоченных территориях, для проведения испытаний неразрушающими методами в сложных условиях и пр.  

Разработка отдельных разделов проектной документации

После получения исходных данных о природных условиях площадки и факторов техногенного воздействия, полученных в рамках инженерных изысканий и обследований, осуществляется разработка полного комплекта разделов проектной документации для объекта строительства или реконструкции в соответствии с постановлением №87 от 16.02.2008 о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию.

Рабочее проектирование

Рабочая документация разрабатывается в целях реализации в процессе строительства архитектурных, технических и технологических решений, содержащихся в проектной документации на объект капитального строительства.

Рабочая документация не является составной частью проектной документации и может разрабатываться как одновременно с проектной документацией, так и после её разработки и получения положительного заключения по итогам экспертизы.

Считаем, что разработка рабочей документации требуется в отдельных случаях: прежде всего, для конструктивно и технологически сложных объектов.

Документация для строительства и ввода в эксплуатацию "под ключ"

Считаем, что эффективная реализация проекта возможна только при включении в работу проектной организации на всех этапах жизненного цикла по реализации объекта капитального строительства:
- при подготовке технического задания на освоение земельного участка с указанием всех технических (разработка проектной документации, выполнение строительно-монтажных работ) и нетехнических процедур (определяются спецификой объекта и параметрами земельного участка, например, в ряде случаев необходимо провести дополнительные землеустроительные работы по изменению вида разрешенного использования земельного участка), которые необходимо выполнить для реализации,
- при изучении рынка с целью определения предельных ценовых и неценовых показателей выполнения отдельных видов работ и сроков их выполнения,
- при организации конкурсных процедур для поиска потенциальных исполнителей проекта как в части проектирования, так и в части строительства,
- при организации технического и нетехнического документооборота, включающего в себя подготовку договоров генподряда / генпроектирования, всех первичных документов технического и бухгалтерского контроля (формы КС-2, КС-3, документы для разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства), получении разрешительных документов,
- при выполнении работ по техническому контролю за исполнением (организация авторского надзора и строительного контроля на площадке),
- при выполнении финансового контроля за исполнением подрядов с предоставлением Застройщику отчетов о соответствии объемов выполненных работ объемам денежных потоков, претензионной работой с генподрядчиком / генпроектировщиком.

Коммунжилпроект предлагает свое участие в инвестиционном проекте в качестве полноценного технического заказчика, либо в качестве разработчика всей документации, необходимой для получения разрешения на строительство и последующий ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию. Что это дает частному или государственному заказчику?
При подготовке "под ключ" документации для строительства и эксплуатации объекта, само строительство превращается в исключительно техническую задачу, поскольку строится объект, который не только запроектирован, но и для которого произведена экономическая оценка, сформирована финансовая модель, нивелированы риски, связанные с прогнозируемыми изменениями земельного и иного законодательства РФ. Сформировано четкое представление о том, что и как будет построено, кому и по какой цене продано, сколько средств привлекается для строительства проекта и сколько будет заработано. Разрешения получены, технические решения согласованы, а еще непостроенный объект уже частично или полностью продан. В таких условиях строительство – это только техническая процедура.

К сожалению, на законодательном уровне привлечение коммерческой структуры в качестве технического заказчика при реализации государственных контрактов имеет серьезные ограничения. Выходом может являться предложенная конструкция: привлечение проектной документации к разработке всей документации, необходимой для получения разрешения на строительство и последующий ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

Описанная классификация услуг, предоставляемых компанией по направлению строительное проектирование, для удобства визуализирована ниже в табличной форме.

СТРОИТЕЛЬНОЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ

Для получения бесплатных консультаций по вопросам строительного проектирования приглашаем использовать разработанную Коммунжилпроектом справочную систему, построенную с использованием технологий искусственного интеллекта и кейсах из нашей практики. Задайте вопросы искусственному интеллекту - многое прояснится.